Проект «Золотые ворота»

Бизнес-план

Общая сумма инвестиционных вложений по проекту «Золотые ворота» составляет 3 млн евро. 

Для оптимизации процесса окупаемости затрат предусматривается диверсификация будущей деятельности с раздельным учетом финансовых итогов. Для этого сделаны отдельные бизнес-планы по оздоровительно-бальнеологическому комплексу, мотелю и кафе. Соответственно, каждый из этих объектов имеет свою сумму вложений (от 0,5 до 1,5 млн евро) и срок окупаемости (от 4 до 9 лет). Усредненно общий срок окупаемости  всего проекта можно определить в 7-8 лет.

Окупаемость проекта по базовому сценарию была рассчитана исходя из консервативной модели использования помещений в соответствии  с современными методиками оценки эффективности девелоперских проектов.  

Поэтому в рамках предложенного бизнес-плана доходы от организации досуга постояльцев, широкого спектра оздоровительных и восстановительных комплексов, а также специальных предложений для состоятельных клиентов, считаются дополнительными и в расчете игнорируются. В то же время очевидно, что именно эти источники станут основными для наполнения будущих финансовых потоков и снизят общий срок окупаемости проекта до 5-6 лет.

Расчет окупаемости затрат на строительство оздоровительно-бальнеологического комплекса Здравницы «Золотые ворота»

(Прагматичный вариант)

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

1. Основная сфера — главный корпус:

• Диаметр 20 м (⅝ сферы), высота 12,5 м (2-а уровня)
• Поверхность основной сферы = 628 м2×200 евро =125 600 Евро
• Площадь основания (пола) 314 кв.м.
• Первый уровень полезной площади (внутренние работы) = 314 кв м х 400 евро = 125 600 евро.
• Второй уровень полезной площади (В Р) = 157 кв м х 400 евро = 62 800 евро

2. Процедурная сфера (банно — грязевый комплекс):

• Диаметр 16, высота 4.
• Поверхность сферы = 402 кв м х 200 евро = 80 400 Евро
• Площадь основания (пола) 200 кв.м.
• Полезная площадь процедурной сферы (внутренние работы) = 200 кв м х 400 евро = 80 000 евро.

3. Гимнастическая сфера: диаметр 16, высота 4.

• Поверхность сферы = 402 кв м х 200= 80 400 Евро
• Площадь основания 200 кв.м.
• Полезная площадь гимнастической сферы (внутренние работы) = 200 кв м х 400 евро = 80 000 евро.

Таким образом имеем:

• основной корпус: 471 кв.м. полезной площади (два уровня) х 400 евро = 188 400 евро + 125 600 евро (628 кв м поверхность сферы) = 314 000 евро
• процедурный корпус: 200 кв.м. полезной площади (один уровень) х 400 евро = 80 000 евро + 80 400 (402 кв м поверхность сферы) = 160 400 евро
• гимнастический корпус: 200 кв.м. полезной площади (один уровень) х 400 евро = 80 000 евро + 80 400 (402 кв м поверхность сферы) = 160 400 евро

ИТОГО:

• Общая полезная площадь 871 кв м
• Стоимость строительных работ 634 800 евро + 25% = 793 500 евро
• 1 кв м всех строительных работ = 911 евро
• Оборудование одного кв м полезной площади в среднем = 300 евро = 871 кв м х 300 евро = 261 300 евро

ВСЕГО затрат на строительство, отделку и оборудование Здравницы составит:

793 500 + 261 300 = 1 054 800 евро

1 кв м = 1 211 евро

Оборудование для автономного жизнеобеспечению мотеля (ветряк, тепловой насос, водоочистка и пр) составит 25% от 1 054 500 евро = 263 500 тыс евро

Стоимость земельного участка 15000 кв м х 7.5 евро = 112.5 евро

Полная стоимость оздоровительного комплекса:

1 054 + 263.5 + 112.5 = 1 431 тыс. евро

Предварительный расчет затрат на благоустройство территории

(Прагматичный расчет)

• Общая площадь участка 0.5 га = 5000 м2
• Площадь застройки и естественной природной зоны » 50% от общей, т.е. 2500 м2
• Зона под благоустройство: 5000 — 2500 = 2500 м2

Принимая в среднем 0, 05 тыс. евро за благоустройство 1м2 получим стоимость работ по благоустройству территории:

2500 м2×0,05 тыс. евро = 125 тыс. евро

Общая стоимость проекта строительства оздоровительного комплекса: 1 054 + 263.5 + 112.5 + 125 = 1 555 тыс. евро

РАСЧЕТ ОКУПАЕМОСТИ ПРОЕКТА

По прагматичному сценарию расчет делается только по стандартному набору базовых услуг (без учета VIP-услуг и доходов от фито-кафе)

Исходные данные:

• Заполняемость здравницы (три смены) 150 чел/день
• Коэффициент заполняемости здравницы 0,3
• Для расчета принято ежедневное количество клиентов 50 чел
• Базовая стоимость услуг 40 евро/сутки
• Рентабельность оздоровительной деятельности 50%
• Рентабельность деятельности кафе 50%
• Рентабельность доп. услуг в среднем 50%

ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ

Среднемесячные показатели прибылей и убытков (eur)

• Валовой обьем продаж: 44500
• Суммарные прямые издержки: 12700
• Суммарные постоянные издержки: 15000
• Прибыль до выплаты налогов: 16800
• Налог на прибыль: 3700
• Чистая прибыль: 13100

Среднегодовые показатели прибылей и убытков (eur)

• Валовой обьем продаж: 534000
• Суммарные прямые издержки: 152400
• Суммарные постоянные издержки: 180000
• Прибыль до выплаты налогов: 201600
• Налог на прибыль: 44400
• Чистая прибыль: 157200

Сводные показатели прибылей и убытков за 10 лет (eur)

• Валовой обьем продаж: 5340000
• Суммарные прямые издержки: 1524000
• Суммарные постоянные издержки: 1800000
• Прибыль до выплаты налогов: 2016000
• Налог на прибыль: 444000
• Чистая прибыль: 1572000

КЕШ-ФЛО

Среднемесячные показатели Кеш-фло (eur)

• Поступления от продаж: 52500
• Суммарные прямые издержки: 15000
• Суммарные постоянные издержки: 13000
• Налоги: 11400
• Кеш-фло: 13100

Среднегодовые показатели Кеш-фло (eur)

• Поступления от продаж: 630000
• Суммарные прямые издержки: 180000
• Суммарные постоянные издержки: 156000
• Налоги: 136800
• Кеш-фло: 157200

Сводные показатели Кеш-фло за 10 лет (eur)

• Поступления от продаж: 6300000
• Суммарные прямые издержки: 1800000
• Суммарные постоянные издержки: 1560000
• Налоги: 1368000
• Кеш-фло: 1572000

Показатели эффективности проекта

(без учета доходов от VIP-услуг и фито-кафе)

• Период окупаемости: 9 лет 11 мес.
• Средняя норма рентабельности ARR: 112%
• Чистый приведенный доход NPV: 157200 eur
• Индекс прибыльности PI: 1,08
• Внутренняя норма рентабельности IRR: 28%
• Модифицированная внутренняя норма рентабельности MIRR: 17%

Проверочный коэффициент: П = Об х R / (R + 1)

Расчет окупаемости затрат на строительство Мотеля здравницы «Золотые ворота»

(Прагматичный расчет)

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

25 номеров

Для 3* средняя величина площади на 1 номер (включая жилые, нежилые, служебные помещения) = 30 кв м, т.е. можно получить: 25×30 = 750 кв м.

Ресторан 50 пос мест х 2 кв м = 100 кв м + кухня 80 кв м

Сауна 40 кв м

*ИТОГО: общая площадь мотеля = 970 кв м**

При ценах на новое строительство (400 евро/м2) стоимость здания будет 970 кв м х 0,4 тыс. евро = 388 тыс. евро

1. Оборудование для автономного жизнеобеспечению мотеля (ветряк, тепловой насос, водоочистка и пр) = 170 тыс евро
2. Оборудование номеров составит: 25×1,5 тыс. евро/ номер = 37,5 тыс. евро
3. Отделка ресторана с учетом престижного дизайна: 100 м2×200 евро/м2 = 20 тыс.евро
4. Оборудование и оснащение ресторана: Кухня 80 м2×0,5 тыс. евро /м2 = 40 тыс. евро
5. Торговый зал на 50 посадочных мест (100 м2: 2 м2 = 50 пос. мест) 50 пос. мест х 0.3 тыс. евро/м2 = 15 тыс. евро
6. Оборудование сауны: 40 м2×0,5 тыс. евро /м2 = 20 тыс. евро
7. Оборудование вспомогательных помещений (ресепшн, холлы, коридоры, офис, прачечная, котельная и пр.). Их площадь из расчета 17% от общей на гостиницу составляет 970×17% = 165 м2. Расходы составят: 165 м2×0,3 тыс. евро = 49.5 тыс. евро

• Итого на оборудование гостиничного корпуса необходимо затратить: 37.5 + 20 + 40 + 15 + 20 + 49.5 + 170 = 352 тыс. евро
• Стоимость земельного участка 5000 кв м х 7.5 евро = 37.5 евро
• Стоимость нового корпуса мотеля в целом c землей составит: 388 + 352 + 37.5 = 777.5 тыс. евро

Предварительный расчет затрат на благоустройство территории

(Прагматичный расчет)

• Общая площадь участка 0.5 га = 5000 м2
• Площадь застройки и естественной природной зоны » 50% от общей, т.е. 2500 м2
• Зона под благоустройство: 5000 — 2500 = 2500 м2
• Принимая в среднем 0, 05 тыс. евро за благоустройство 1м2 получим стоимость работ по благоустройству территории:
• 2500 м2×0,05 тыс. евро = 125 тыс. евро

Общая стоимость проекта по строительству мотеля: 388 + 352 + 37.5 + 125 = 902.5 тыс. евро

РАСЧЕТ ОКУПАЕМОСТИ ПРОЕКТА

Исходные данные:

• Количество мест: 45 (в 25 одноместных и двухместных номерах)
• Коэффициент заполняемости мотеля (ср. мес.): 0,3
• *Для расчета берется ежесуточное заполнение: 15 мест/сутки
• Средняя цена одного места в сутки 40 евро/сутки
• Среднесуточный чек в ресторане: 15 евро
• Средняя цена машиноместа 2 евро/сутки
• Ставка дисконтирования: 10

ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ

Среднемесячные показатели прибылей и убытков (eur)

• Валовой обьем продаж: 20400
• Суммарные прямые издержки: 350
• Суммарные постоянные издержки: 6700
• Прибыль до выплаты налогов: 13350
• Налог на прибыль: 2950
• Чистая прибыль: 10400

Среднегодовые показатели прибылей и убытков (eur)

• Валовой обьем продаж: 244800
• Суммарные прямые издержки: 4200
• Суммарные постоянные издержки: 80400
• Прибыль до выплаты налогов: 160200
• Налог на прибыль: 35400
• Чистая прибыль: 124800

Сводные показатели прибылей и убытков за 8 лет (eur)

• Валовой обьем продаж: 1958400
• Суммарные прямые издержки: 33600
• Суммарные постоянные издержки: 643200
• Прибыль до выплаты налогов: 1281600
• Налог на прибыль: 283200
• Чистая прибыль: 998400

КЕШ-ФЛО

Среднемесячные показатели Кеш-фло (eur)

• Поступления от продаж: 24100
• Суммарные прямые издержки: 400
• Суммарные постоянные издержки: 5100
• Налоги: 8200
• Кеш-фло: 10400

Среднегодовые показатели Кеш-фло (eur)

• Поступления от продаж: 289200
• Суммарные прямые издержки: 4800
• Суммарные постоянные издержки: 61200
• Налоги: 98400
• Кеш-фло: 124800

Сводные показатели Кеш-фло за 8 лет (eur)

• Поступления от продаж: 225600
• Суммарные прямые издержки: 38400
• Суммарные постоянные издержки: 489600
• Налоги: 787200
• Кеш-фло: 998400

Показатели эффективности проекта

• Период окупаемости: 8 лет
• Средняя норма рентабельности ARR: 113%
• Чистый приведенный доход NPV: 124800
• Индекс прибыльности PI: 1,08
• Внутренняя норма рентабельности IRR: 29%
• Модифицированная внутренняя норма рентабельности MIRR: 17%

Проверочный коэффициент для отелей: П = Об х R / (R + 1)

где П — прибыль, Об — оборот, R — рентабельность

Расчет окупаемости затрат на строительство Кафе здравницы «Золотые ворота» 

(Прагматичный расчет)

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

• 150 посадочных мест
• Кафе 150 пос мест х 2 кв м = 300 кв м + кухня 80 кв м + 40 кв м подсобные и административные помещения. ИТОГО: общая площадь кафе = 420 кв м
• При ценах на новое строительство (400 евро/м2) стоимость здания будет 420 кв м х 0,4 тыс. евро = 168 тыс. евро
• Оборудование для автономного жизнеобеспечению кафе (ветряк, тепловой насос, водоочистка и пр) = 170 тыс евро
• Отделка зала кафе с учетом дизайна: 300 м2×200 евро/м2 = 60 тыс.евро

Оборудование и оснащение кафе

• Кухня 80 м2×1 тыс. евро /м2 = 80 тыс. евро
• Торговый зал на 150 посадочных мест (300 м2: 2 м2 = 150 пос. мест) 150 пос. мест х 0.25 тыс. евро/м2 = 37.5 тыс. евро
• Оборудование вспомогательных помещений (холлы, коридоры, склады, офис, прачечная, котельная и пр.) 40 м2×0,2 тыс. евро = 8 тыс. евро
• Итого на оборудование кафе необходимо затратить:
• 170 + 60 + 80 + 37.5 + 8 = 355.5 тыс. евро
• Стоимость нового кафе в целом составит:
• 168 + 355.5 = 523.5 тыс. евро
• Стоимость участка под кафе 5000 кв м х 7.5 евро = 37.5 тыс евро

ИТОГО: 168+355.5+37.5 = 561 тыс евро

Предварительный расчет затрат на благоустройство территории

(Прагматичный расчет)

• Общая площадь участка 0.5 га = 5000 м2
• Площадь застройки и естественной природной зоны 50% от общей, т.е. 2500 м2
• Зона под благоустройство: 5000 — 2500 = 2500 м2
• Принимая в среднем 0, 05 тыс. евро за благоустройство 1м2 получим стоимость работ по благоустройству территории: 2500 м2×0,05 тыс. евро = 125 тыс. евро

Общая стоимость проекта: 168 + 355.5 + 37.5 + 125 = 686 тыс. евро

Страницы: 1 2 3 4